Бъдете внимателни с договорите за поддръжка при покупка на имот

Ако смятате да се сдобиете с недвижим имот в затворен комплекс, почти със сигурност имотът ще върви заедно с договор за поддръжка на комплекса и общите части в него. Договорът се сключва с друга фирма за поддръжка, която в повечето случаи също е собственост на строителя/инвеститора.

Условията по тези договори варират, но обикновено таксата за поддръжка се определя на базата на площта на имота с общите части и за повечето градове варира между 7 и 10 евро годишно на квадратен метър, но по морето или в някои курорти може да бъде и над 20 евро.

Присъедини се към групата ни във фейсбук, за да следиш последните публикации.


Например за един тристаен апартамент от 100 кв. м. с общите части, при цена от €8 на квадратен метър, годишната такса за поддръжка би била €800 евро или почти 1600 лева. Ако този имот е в някой затворен комплекс край морето, тогава сумата може да бъде двойна или дори по-висока.

Основните неща, за които трябва да внимавате в тези договори

Каква е годишната такса на квадратен метър?

Това е основното и няма нужда от коментиране. Както вече казах, за много от имотите в София, тази такса е около €7-10 на кв. м. площ на имота с общите части. Възможно е в договора да има и друга, допълнителна записана такса – например отделна такса за покриване на осветление, някакъв данък върху земята или друго.

На базата на каква площ се правят изчисленията?

Обикновено към застроената площ на жилището се добавят и общите части при изчислението на дължимата сумата, но в някои договори може да има и клаузи за площта на паркомястото или гаража, за идеалните части от земята и др. Така може да си купуваме имот с чиста застроена площ от 50 кв. м., но в крайна сметка да плащаме такса за площ от 100 кв. м. или двойно повече от това, което сме си мислили първоначално.

Как се променя таксата през годините?

Таксата по тези договори обикновено се индексира с инфлацията или с минималната работна заплата в България, така че всяка година дължимата сума ще расте. Бъдете сигурни, че ще можете да плащате тази такса не само първата година, ами и 30 години по-късно.

Какъв е срокът на договора и при какви условия се подновява?

Много от тези договори се сключват без краен срок, а ако все пак имат срок, то след изтичането му се подновяват без възможност за промени.

Кога започват да се дължат тези такси за управление и поддръжка?

Обикновено таксите започват да се дължат с подписването на договора. Т.е. ако сделката се прави на зелено или преди жилището да има Акт 16 (разрешение за ползване), то таксата за поддръжка ще започне да се дължи от момента на подписването, а не от момента, в който получим разрешение за ползване и се нанесем в имота. Съответно ако има някакво забавяне (почти винаги има такова за няколко месеца, но в някои случаи може и да е за години), фирмата ще продължи да ни начислява таксата за поддръжка, без значение, че все още няма напълно завършена сграда, която да е влязла в ескплоатация.

Това е клауза, която със сигурност трябва да се борите да промените, защото със сигурност не искате да дължите суми за нещо, което законово не можете да използвате (разрешението за ползване идва с т.н. Акт 16).

Как могат да се правят промени по договора?

Това също е много важен момент, защото може да е вписано, че промени се правят само със съгласието на всички собственици. При такова условие е достатъчно инвеститорът да си запази само един склад или гараж и това би направило всякакви промени невъзможни, а договорът – вечен и непроменим, защото той винаги ще гласува против съответните промени.

Дори и условието за промени да е да има съгласие от собствениците на 80% от идеалните части, то това не значи, че може да се достигне такова мнозинство. Комплексът може да разполага със зони, които не са обявени за продажба, например фитнеси, СПА зони, басейни и т.н., които обикновено остават собственост на инвеститора. Тъй като те влизат при смятането на мнозинството, инвеститорът може да е задал специално такъв процент съгласие на собствениците, какъвто не може да се достигне.

Имайте предвид, че дори и вие да успеете да се договорите за по-различни условия по промяна на договора (например при по-малко мнозинство), ако всички останали собственици са подписали оригиналния договор, то трудно можете да се надявате на подкрепата им след това, след като тази евентуална последваща промяна би касаела само вас, а дори може и да е в техен ущърб.

Със сигурност има и други особености, но това са едни от най-важните неща, за които трябва да се гледа в подобни договори и които е хубаво да коментирате и ако е възможно да промените така, че догорът да е поне поносим.

Решение?

Възможностите са ограничени и общо взето ако искате да живеете в някакъв затворен комплекс, най-вероятно ще трябва да се примирите с подобен договор за поддръжка, по който ще сте длъжник завинаги. На теория може да има възможност някои от тези договори или определени клаузи от тях да бъдат обявени за невалидни ако се оспорят в съда, но не искам да пиша за това публично, а и това е път, който е опасан с други негативи.

Най-добре би било просто да разгледате добре договора и ако има неща, с които в никакъв случай не сте съгласни, да се опитате да се договорите за промяна или просто да си потърсите друго жилище. Не разчитайте на това, че нещата ще се оправят от само себе си или условията по договора някак ще се променят след години, когато започне да усеща тежестта на допълнителния разход върху семейния бюджет.

Имаш въпрос?

Ако имате допълнителни въпроси по темата, споделете в коментарите и ще се опитам да отговоря. Ако Ви интересува нещо друго, за което все още няма статия в блога - попитай в страницата с въпроси.


Вашият коментар